楼市风向：上海新房行情能否持续？

一、上海新房价格强势走出独立行情

2024年7月，统计局70城房价发布，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅房价环比上涨城市数量2个，上海和西安。而从2022年至今，统计局发布的70个大中城市中，仅上海一城新房价格同环比未曾出现下跌的情况，且新房价格同比连续上涨31个月，环比价格除2022年4月和5月保持不变之外，其余29个月也呈上涨趋势，走出了独立行情。

在一线城市中，上海新房价格的走势也表现的更加突出。广州和深圳走势相似，2022年至今呈震荡下行趋势，2023年一季度短暂的回暖之后，进入连续下跌阶段。北京新房价格2023年8月之前环比持续上涨，但从2023年8月份开始出现下跌，过程中虽然有个别月份小幅反弹，但整体也呈现下跌态势。

上海房价的坚挺，得益于高端市场的坚实托举。今年上半年上海供应了20多个豪宅盘，10个盘都是日光或接近日光，如中海顺昌玖里、融创外滩壹号院、滨江凯旋门等，这些楼盘均价均在15万元/㎡以上，据估计上海豪宅新盘总的销售额很可能已超过1000亿元，拉升了新房市场整体成交均价。

从线上找房的需求结构来看，大户型热度明显提升，当前市场上活跃度较高的以120平方米以上的三室、四室及以上户型为主，并且200平方米以上的高端需求大比例提升，虽然也受新房供应结构的驱动，但是也说明当下的需求主流已经从刚需转向改善，中小户型的需求比重逐渐降低。

二、供需关系逐渐转变，潜在风险出现

2023年至今，上海新房线上找房热度多数月份在一线城市中居于首位，表示市场潜在需求量在四个城市中最大。2023年4季度，找房热度有所回落，低于北京。在1月放松外环限购之后，热度再处出现上升。对比来看，上海新政效果要强于另外三个城市。上海于5月下旬落实“517新政”，6月和7月两个月，新房线上找房热度保持上涨。而北京、广州和深圳则出现下降，成交方面也是在政策落地后短期内小幅放量，之后迅速回落。

从潜在需求的量上来看，上海2024年前7个月的月均找房热度较2023年同期下降32.6%，这样意味着，尽管上海的需求热度仍然处于相对高位，但整体不改下行趋势，价格的持续上升更多受成交结构的影响，而非市场整体上行带来的热度。

对比新房供应和去化情况，上海目前的新房库存量在四个一线城市中最低，消化周期也最短，2024年7月的消化周期约为13个月，市场相对健康。但值得关注的是不同于北京、广州和深圳三个城市新房消化周期始终处于相对高位，近一年来，上海新房的消化周期迅速从低点6个月上升至13个月，这说明上海市场新房的去化速度正在降低，市场也面临需求不足的问题。城市内部各区域之间也存在分化，楼市风向：上海新房行情能否持续？尽管市中心高端盘去化迅速，但非核心区域项目去化难度很大，且随着外来人口增速放缓，郊区新房由于过往供应量较大，去化周期更长，可达20多个月。

也是因此，上海2024年供地规模总体减少了11%到12%，并且依据各区域情况有精准的调控，松江、嘉定、青浦、奉贤等外围区域供地均减少10%以上，旨在通过结构性的减少供地，扭转当下的供需关系。

三、存量市场，二手房挤压新房

上海已经进入存量市场，近些年来市场成交以二手房为主。2024年3月随着小阳春到来，二手房的成交量也有所回升。5月以来随着利好政策效应的逐步释放，市场成交企稳向上。6月二手房成交量创超2万套新纪录，达22658套；尽管7月成交量略有回调，但仍维持在2万套以上，同比增加四成。从上海的线上找房情况来看，二手房的需求热度占比始终高于60%，今年以来更是超过70%。7、8月份市场热度整体回落，但二手房线上热度占比7月份短暂下滑之后8月再度增至70%以上。

根据安居客研究院最新监测数据，上海7月二手房市场显现中等强度挤压态势，挤压系数升至0.48（二手房挤压系数越大，意味着购房者对二手房的倾向性越强，即二手房对新房的挤压效应越强），较上月显著增长0.13。受5月27日新政出台影响，包括放宽非沪籍单身购房限制至外环内二手房、鼓励企业购置小户型二手房、以及多孩家庭购房优惠政策等，二手房市场活力显著增强。相比之下，新房市场表现略显不足，成交量同步回调，且同比下降2%。

8月份二手房挤压系数有所回落，新房成交有所回升，但成交热度高的多为高价盘，包括多个市区的高端改善盘，如融创外滩壹号院二期、苏河越秀和樾府一期、龙盛湾上二期、前滩百合园三期等，或开盘当天即清盘，或接近清盘。传统刚需主力区域中，嘉定和青浦表现相对较好，但其他区域表现均一般。

8月9日，绿城以48亿总价斩获徐汇滨江原小米总部地块，再次刷新了全国总价及楼板单价的双高记录，传递出购地资本仍然关注优质城市和优质市场的积极信号，豪宅如融创滨江壹号院、龙盛湾上、中海领邸等还是一如既往的火热，但这股热情并未传递至整个上海新房市场，除了顶豪之外，各类新房项目均显露疲态，新房市场分化较为明显。当前市场环境下，大多数人受预期和就业压力的影响，购买力受到限制，使得市场无法实现整体的活跃。而随着高端需求也在逐步释放，现在的市场热度或将难以长久持续。

8月27日，上海市人民政府发布关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知：全市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米；原则上，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。这也透露了上海未来新房市场的发展路径。通过户型面积和供应结构优化，上海城区的核心和新城的核心区域，未来将打造更多适合改善需求的大户型，面积做大意味着总价将越来越高，越是热度高的区域，购房门槛也将越高，而购买力有限的居民则只能在这些区域之外选择。未来，上海新房市场或将以中大型改善需求为主，而刚需或小户型的需求将转向二手房或保障住房，市场将进一步分化。