中报观察保利置业区域倾斜里的安全垫

观点指数（GDIRI）

8月中旬开始，多家房企已陆续披露2024年中期业绩。遗憾的是，不少房企收入、净利均出现了一定程度的下滑。

8月29日，保利置业发布了截至今年6月末的未经审核中期业绩公告。股东应占溢利约合3.73亿元，继续延续去年同期近50%的降幅。

资产及负债方面，中报观察保利置业区域倾斜里的安全垫截至2024年6月，保利置业总资产2068.67亿元，较年初增加0.51个百分点；总负债1617.26亿元，较年初增加0.67百分点；资产负债率78.18%，较年初增加0.12个百分点。

期内再获得人民币50亿元公司债券额度，并于上半年完成人民币15亿元公司债券的发行。其中3 2年期和5 2年期品种的票面利率分别低至2.5%和2.8%。通过置换存量债务，企业平均资金成本降至3.67%，较去年底再降低21个基点。

按到期日分类，未偿还银行及其他借贷（包括应付票据）可分为在一年内偿还的人民币226.21亿元（30.3%）、在一年后但两年内偿还的人民币206.75亿元（27.7%）、在两年后但五年内偿还的人民币218.41亿元（29.3%）及在五年后偿还的人民币94.56亿元（12.7%）。

截至2024年6月30日，保利置业流动资产净值为754.36亿元，拥有银行总结存为337.18亿元，现金短债比为1.49（2023年同期为1.97，2022年同期为1.76）。虽然银行结存的货币资金能够覆盖一年内到期债务，但是从今年的变化可以看出来，短债增加，现金短债比下降，仍需要关注其流动性。

区域重心倾斜

期内，保利置业的收入为人民币124.57亿元，较去年减少20.3%，同比降幅扩大近4个百分点。销售成本106.8亿元，同比下降8.7%。毛利率为14.2%，较年初减少6个百分点，比去年同期下滑10个百分点。

地产行业毛利率水平下降是大趋势，但是实际情况可能比预计的还要悲观。观察已披露财报的企业数据，可以看到大部分房企的毛利率主要集中在8%-18%，一些头部房企并没有因为规模而带来更多的边际利润，反而管理面过大导致支出上升，整体毛利水平在低位徘徊。

保利置业的开发销售与行业调整的市场表现一致。1-6月份，全国新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。

上半年，保利置业实现合约销售金额284亿元人民币，同比减少24%；累计合同销售面积约111.4万平方米，较上年同期下降24.83%。保利置业主要在售的项目有127个，其中首次开盘项目3个，分别为杭州桂月云翠、济南保利鹊华赋和苏州保利珺华赋。

从合约销售额区域来看，长三角112.45亿元，占比40%，较2023年同期下降5个百分点；珠三角36.15亿元，占比13%，较去年同期减少3个百分点；香港62.16亿元，占比22%，同比增加11个百分点。

西南区域销售金额为22.68亿元，占比8%，较去年同期下降1个百分点；其他地区51亿元，占比18%，较去年同期下降1个百分点。

今年上半年香港地区销售增长较多，主要来自在售项目-启德澐璟。截至今年6月，项目自2022年底开售已经累售249伙，录得逾104.2亿港元。

提及香港业务，对于香港全面撤辣之后的楼市发展，管理层于2023年度业绩会上表示，公司已经看到了香港房地产市场的成交是显著上升的，也带动了朗誉、澐璟项目的销售，对香港的房地产市场还是持续看好，也会寻找核心的项目持续在香港投资。

实际除了香港之外，长三角和珠三角也是主要的销售贡献区域。

从近三年的销售区域结构来看，重心从西南逐渐向长三角和珠三角倾斜，并侧重于一二线城市。

从内地城市来看，上海、济南、宁波是销售前四的城市，占内地全部销售的40.55%。由于高能级城市占比增加，带动合约销售均价增长到25494元/平方米（2023年同期为25236元/平方米，2022年同期为19142元/平方米）。

销售安全边际

根据观点指数监测的30城去化周期来看，截至今年8月底平均去化周期为23.23个月。保利置业内地销售位于前四的城市如济南的去化周期为17.3个月、上海13.6个月、宁波20.8个月。可以看到这几个城市去化周期比30城的要短。

不过，需要关注的是，广州、深圳、佛山等珠三角城市的去化周期长于30城的平均去化周期，而保利置业在这些城市也占有一定的销售比例。

从今年中期财报可以观察到，一些企业对区域销售的侧重开始逐步转向城市。对于城市的选择，更关注去化周期的长短，周期越短，企业现金回流越快，安全垫就更高。

其实，城市间的销售也有分化。有企业表示，仍然看好一二线城市核心区，不过也出现了很多新的问题，比如北京、上海、杭州等一些城市分化严重，这些城市有一些项目面临亏损。观点指数认为，以后企业对项目的选择，可能还是会从项目入手，精准投资。

该公司管理层在2023年业绩会上曾坦言：“投资端会积极和谨慎，坚持以收定量，兼顾财务的安全。通过拓展优质的增量项目，带动存量的库存，从而调整城市布局和货量结构。”因此，今年新增的3个项目属于深耕的高能级城市，项目分别位于宁波和济南，新增项目规划总建筑面积约66.8万平方米。

从项目开发情况来看，新开工项目共6个，新开工建筑面积约66.7万平方米。其中，首次开工项目3个，分别为苏州锦溪街项目、宁波莲湖路项目和济南保利鹊华赋。

其他业务方面，保利置业持有多个位于一线城市和二线省会城市的投资物业和酒店。其中投资物业总建筑面积约66.9万平方米，资产值约人民币87.41亿元。本集团物业管理公司实现收入共计人民币5.86亿元，较去年同期增长3.0%，管理物业项目285个，在管面积5,053万平方米，较去年同期增长1.8%。

基于2024年面临的市场形势，保利置业认为其仍需要稳健审慎运营，关注销售所带来的安全边际。