转按揭还是重定价？存量房贷利率下调要来了

今年以来，新增房贷利率不断下探。多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分地区甚至降至“2”字头。而存量房贷利率普遍还在4%以上，新增与存量房贷利差进一步扩大，下调存量房贷利率呼声渐起。

业内人士认为，目前下调存量房贷利率的可能性和必要性俱在。存量房贷利率下调，将为借款人节约利息支出，有利于扩大消费和投资，稳定住房消费预期。不过，对银行业而言，由于当前净息差压力较大，银行息差维稳将面临更大挑战。

今年以来，央行已两次调整5年期以上LPR，累计下调35个基点，并于今年5月宣布取消全国层面住房贷款利率政策下限。在市场竞争机制下，多个地区新增房贷利率屡创新低。

中指研究院数据显示，截至8月末，除北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右。而广州、苏州等地区部分银行为吸引客户，已将首套房贷利率最低降至“2”字头。

与新增房贷相比，目前存量房贷利率普遍在4%以上，仍处于较高水平，存量房贷利率和新增房贷利率的利差再度回到高位。

与此二季度以来新增按揭定价与存量按揭定价价差走扩，一定程度上引发了部分购房者提前还贷的行为。中金公司的研究测算表明，按揭早偿率位于14%左右的高位。

存在下调存量房贷利率的空间与预期

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，新一轮存量房贷利率下调的窗口已打开。

“一方面，近期存款利率下调，5年期存款利率降幅更大。存款利率调整降低了银行资金端成本，而且中长期调整幅度更大，意在降低居民定期存款倾向；另一方面，央行公开市场操作利率下调，商业银行资金端成本下降，从而为房贷利率下调打开了窗口。”李宇嘉说。

就“下调”方式而言，目前有两种方式呼声较高，一是“重定价”，即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；二是“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。

“转按揭”存在争议

业内人士认为，放开存量房贷“转按揭”可促进商业贷款利率完全市场化，应为可选项。

光大证券金融业首席分析师王一峰表示，放开存量“转按揭”有如下好处：一是回应社会降低存量贷款利率的呼声；二是“转按揭”定价完全由市场竞争决定，避免了由央行给定存量按揭利率调整标准可能带来的争议；三是“转按揭”风控标准简单易操作，可避免房地产风险累积加大。

但也有不少业内人士认为，若允许“转按揭”，会加剧银行内卷，压缩银行利润空间。

五矿信托财富资产配置策略总监何婉婷向记者表示：“虽然‘转按揭’模式呼声高，但涉及跨行合作、资产重估、资金调配，流程复杂，或存在投机风险、恶性竞争、摩擦成本较高等问题，且对大行冲击较明显。该种模式短期内全面推开的概率较小。如若推行，需充分研究对市场不同主体的影响，做好政策规则协调配套。”

影响几何？

存量房贷与居民生活息息相关，也是影响银行经营成果的重要业务板块。

何婉婷告诉记者，去年存量房贷利率集中下调引发了阶段性的银行资金压力、大行融出意愿下降以及小行买债意愿提升。而今年，央行对货币政策框架进行了调整，畅通了利率传导机制；构建了新的利率“走廊”，收窄“走廊”宽度，使得流动性分层现象显著缓解；通过丰富公开市场工具，增加国债买卖工具对债市极端交易和曲线形态进行纠偏。因此，当下如果推进存量房贷利率下调，转按揭还是重定价？存量房贷利率下调要来了配套货币政策的精准支持，预计对银行间流动性的影响可控。但她认为，存量房贷利率下调对于银行息差依然存在挑战。

从居民端来看，克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，如果能够调降存量房贷利率，可有效减轻居民负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。还能减少提前还贷等情况，稳定房地产市场。