太原年半年度楼市报告出炉楼市承压继续前行

7月以来，房地产市场上半年各项数据陆续公布，楼市成绩单也随之揭晓，但一系列关键指标的下滑再次引发了市场的广泛关注。

根据国家统计局数据，70个重点城市，二手房价无一逆势上涨；根据30家A股上市房企披露的业绩预告，TOP30房企销售业绩全面下滑，国家队亦未能幸免。这些数据不仅反映了上半年楼市的形势，也让人们对下半年楼市走向多了一丝忐忑。

不久前，中指研究院发布了《2024上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》，山西朗润智业同期发布了《太原2024半年度楼市报告》。上述内容显示，2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，而太原楼市与全国楼市的上半年走势有着较强的相似度、关联度，市场依旧下行，筑底期尚未修复，市场“破冰”行动仍需继续。

A政策：楼市仍处复苏期政策见效尚需时间

2024年上半年，国内经济总体平稳运行，但房地产行业复苏缓慢，仍面临诸多挑战。根据30家A股上市房企披露的业绩报告，2024年上半年，30家A股上市房企80%处于亏损状态。

中指研究院报告显示，房地产整体下行压力仍较大。5月17日房地产“一揽子”新政目标聚焦稳市场、去库存；6月7日，国务院常务会议再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。中指研究院分析认为，多项政策落地后，部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。下半年宏观政策或进一步发力稳经济，房地产政策预计将聚焦在“稳市场”“去库存”方面，配套政策有望继续优化落实。

回看太原房地产政策方面，从2022年开始，太原再次进入政策利好期，解除限购，存量房、新房利率下降，降低首付，放宽公积金认定标准，政策扶持力度不断加大。目前，太原首套房首付比例15%，二套房首付比例25%，公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。公积金认定标准放宽、取消“商转公”时间限制；出台以旧换新政策，推动一二手房联动。但目前来看，新政对地产销售带动效果较弱。业内人士分析认为，本轮调整行业整体处于下行周期，政策落地见效尚需时间，市场仍然处于缓慢修复阶段，预计后期利好政策将持续发力。

B楼市：现房更具竞争力，省城住宅成交价涨量跌

当前，房地产整体下行压力仍较大，这在新房销售市场上有所体现。数据显示，2024年上半年，重点100城新建商品住宅整体市场活跃度偏弱，成交规模处近年来同期低位。据初步统计，2024年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约2000万平方米，同比下降约四成，降幅仍较大。5月17日的楼市“一揽子”政策落地后，市场情绪有所回升。在此背景下，现房销售表现好于期房，占比提升至三成以上。中指研究院数据显示，2024年1—5月，商品房期房销售2.5亿平方米，同比下降31.0%；现房销售1.1亿平方米，同比增长23.0%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1—5月现房销售面积占总销售面积的比重为30.6%，较2023年全年提升8.1%。

而朗润智业《太原2024半年度楼市报告》显示，2024年上半年，省城商品房成交面积158.42万平方米，同比下降27%；成交金额197.32亿元，同比下降22%；成交均价12343元/平方米，同比上涨6%，价涨量跌的原因基于市场中高端项目比例大，市场均价呈结构性上涨。在住宅市场方面，2024年上半年住宅成交154.88万平方米，同比下降26%，为十年来新低。

值得一提的是，2024年上半年，省城公寓市场自2013年以来首次无供应，成交量断崖式下滑，仅为1.10万平方米，同比下降59%，处历史最低值，成交价格9187元/平方米。目前，在售公寓项目处于持销期，大部分项目价格在8000元/平方米以下，各项目均处于低价促销阶段。

C土地：房企投资节奏放缓，地方国企兜底拿地

新建项目市场活跃度偏低，在“以销定投”的策略下，房企投资更加谨慎。根据初步统计，2024年上半年，全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降42.7%；住宅用地成交8105万平方米，同比下降35.4%；土地出让金4993亿元，同比下降40.6%。土拍热度方面，仅部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交，大多数城市地块底价成交甚至出现流拍，整体成交楼面均价同比下降8.0%，溢价率较去年同期下降2.5%。

太原土地市场也紧跟全国趋势，无论是成交量还是政策引导，均与全国有极高的相似度。4月，我省9部门联合发布的《2024年山西省房地产稳市场防风险促转型专项行动方案》，其中明确提出了要适度减少住宅用地供应、控制商品住宅上市节奏、完善配套设施建设、鼓励企业多措促销、推动房企转型多元化发展等。而根据朗润智业《太原2024半年度楼市报告》，太原土地市场供求两端同比呈现下降态势，溢价率趋于0%，几乎均为底价拿地。2024年上半年，太原土地累计供应20宗，面积48万平方米，建筑面积234万平方米，同比分别下降41%、52%和25%；累计成交土地16宗，成交面积31万平方米，建筑面积135万平方米，同比分别下降20%、28%和3%，成交楼面地价2106元/平方米，同比下降23%，溢价率0.5%，处于低位状态。

供应及成交地块中，六城区均有土地供应，小店区南城核心板块为主力供求区域，成交地块多为城改用地，且多位于城市环线外围。从拿地房企来看，品牌房企在土地市场几乎难觅身影，竞得人多为本土企业，太原年半年度楼市报告出炉楼市承压继续前行例如太原市龙城发展投资集团有限公司、太原市保障性住房开发建设有限公司、太原杏花岭国有投资有限公司等，地方国企兜底拿地行为明显。

D品牌：行业“洗牌”持续，国央企仍是太原楼市主力

7月中旬，多家上市房企在盛夏交出了半年成绩单。总体来看百强房企销售总额仍在下降，但同比降幅已连续4个月收窄，政策效应逐步显现。数据显示，2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%，销售目标完成率方面，2024年上半年，典型房企目标完成率均值为41.5%，而去年同期是63.2%。克而瑞地产研究中心公布的数据显示，上半年百强房企实现销售操盘金额18518.3亿元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7个百分点。

值得注意的是，企业销售额整体下降，千亿房企数量也随之减少。上半年，全国销售额超千亿的房企仅剩6家，较去年同期减少1家，房企格局迎来新一轮“洗牌”。头部房企来看，最大的变化是，中海地产超过万科地产，从去年同期的“保万海”格局，变为目前的“保海万”新格局。但三家销售额均较上年同期下降，同比降幅分别为27%、18%、38%。绿城中国、华润置地、招商蛇口、建发房产、滨江集团、龙湖集团和越秀地产位列全国前十。碧桂园从去年上半年的第6位，降至目前的第16位，销售额缩水至333亿元。

房企格局“洗牌”在太原楼市同样非常明显，去年同期“保海万”格局发生了较大变化。朗润智业数据显示，中海地产、保利发展、金地集团占据前三，成交金额均在20亿元以上，太原市场头部房企集中度进一步增强，前三名市场份额超41%。其中，中海地产以31.38亿元的成交金额排在第一；保利发展、金地集团位列第二、第三；而此前一直在全城前三的万科地产已经跌出前五，以12.81亿元的成交金额排在第六。整体来看，太原楼市国央企为市场主力，市场份额达63%。

E产品：刚需盘供需比例压缩，高端改善户型持续向好

从产品方面来看，今年以来，全国各地改善型与高端型的项目销售占比提升较大。据中指研究院统计，上半年，代表企业140—200平方米改善型项目销售额占比增长4.2%至24.7%；200平方米以上高端型项目销售额占比同比增长2.8%至22.0%，增幅仅次于改善型项目。相比之下，90平方米以下刚需型项目与90—140平方米刚需改善型项目的销售额占比同比分别下降0.1%和6.9%。

克而瑞研究中心统计数据也显示，今年上半年，在重点监测的194个城市中，三房产品成交套数占据市场主导地位，占比为54.1%，但较去年同期下滑1.8个百分点；四房产品成交套数占比提升至28.1%，较去年同期增长1.7%。

从太原市场来看，三居产品占比在不断提升。2024年上半年，二居产品占比下降至10%，三居产品占比提升至79%，其中，经济型三居占据市场主力，占比43%。与此三居产品出现两极分化的现象，一方面，刚需客户追求低价，三居产品面积段、总价段不断下探，经济性三居产品面积段由120-130平方米下探至100-110平方米，总价段由100-140万元，下探至100万元以下，而改善客户更追求舒适度，面积段160平方米以上大三居及总价段180万元以上三居呈现上涨趋势。

从单个项目来看，高端改善项目表现突出且竞争激烈，刚需市场份额压缩严重。丽华板块的中海天钻、中国铁建花语堂凭借内城稀缺地理位置、准现房和现房及教育利好进一步加持，位列半年度成交金额前两位，且差距极小；改善项目长风金茂悦、高端项目太原瑞府位列单盘销售第三、第四；中海学仕里为刚需改善类项目中排名最高的，在全城单盘总销售金额榜单上排名第五，上述五个项目的成交金额市场占有率超过了25%。在项目成交金额前20中，单价15000元/平方米以上项目占9席，10000元/平方米以下项目仅占4席，城市核心区高端项目表现突出，刚需项目仅中海学仕里、招商时代主场入围前十。

F趋势：去库存稳市场，楼市有望触底反弹

据中指研究院分析，宏观经济方面，今年以来，我国经济平稳运行，但外部环境依然复杂严峻。从国内来看，经济持续回升向好仍面临诸多挑战，下半年宏观政策或将进一步落地落实，助力经济稳中向好发展。

从太原楼市来看，数据统计，截至6月底，省城市场已推未售库存量为364万平方米，去化周期为14个月，市场成交疲软，导致流速较慢，市场库存总量虽有所下降，但去化周期仍然较长。业内人士分析认为，去库存已成为短期房地产政策的重心之一。结合5·17政策基调来看，国企收储未售新房正成为政府力推的消化存量房产的模式，目前太原已经出台“以旧换新”政策，预计后续借鉴全国经验出台国企收旧换新、非居改租等模式去库存之外，盘活存量土地也是去库存的重要措施，预计太原后续将加大存量土地盘活力度，控制供地节奏，缓解市场压力。

保利发展山西公司相关人员表示，2024年上半年，省城楼市向好迹象明显，已走出拉踩式价格战，虽然楼市中的楼盘数和品牌数有大幅缩水，但可以明显感受到改善需求购房意愿的强烈。保利旗下在售主力项目市场定位准，再加上保利品牌沉淀时间长，销售基本达到了预期，尤其是改善类、高端类、户型好的项目价格还有所上涨。“太原市出台‘以旧换新’政策之后，保利山西积极响应，推出了相应的置业优惠活动，延长了分期付款时间、增加了优惠力度等。我们认为通过持续进化产品系满足不断变化的市场需求，就能得到市场认可。”2024年下半年，保利山西还将在太原推出其标志性的高端改善型产品，增加太原楼市的供应量。

业内人士预测，省城楼市下半年市场仍面临调整压力，呈现缓慢平稳过渡。根据不完全统计，城市核心区潜在已知土地地块仍有较多未被释放，重点集中在万柏林区迎泽西板块、长风西板块，例如后王地块、小王地块、公交地块等，还有小店区南城核心板块、龙城大街板块，例如紫竹院地块、杨家堡地块等，预计后续中高端项目加快入局，市场两极分化更加明显，同时优质稀缺土地资源也会对房企投资战略产生一定影响。当前，市场信心总体虽然有所恢复，但上半年楼市成绩单反映了当前楼市的严峻形势和复杂局面。下半年，期待地方政府继续出台有力措施稳定市场预期、提振购房需求，并加快推进存量改造工作以适应房地产市场的新形势。房企也应积极调整策略、优化产品和服务以提升市场竞争力，在多方共同努力下，下半年楼市会进入谷底横盘期，随后渐渐恢复元气，实现平稳健康向上发展。

山西晚报记者柴旭晖实习生胡亿琳