深度保利圆梦北京海淀

时隔8年，保利终于圆梦北京海淀永丰地块。

7月25日，北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块公开出让，海开、中海、保利 建工3家房企及联合体报名。

经过3手线上报价和5手现场报价，最终由保利 建工联合体以89.01亿元、3.5%溢价率成功拿下，住宅部分成交楼面价5.96万元/平方米，销售指导价9万元/平方米。

至此，二次上架的海淀永丰北地块，经再度竞价后，终于落袋保利，高达89亿元的成交价，也让该地块晋升为北京海淀区新的总价地王。

图片来源：北京市规划和自然资源委员会网站

二次上架的永丰北地块

2016年11月，分别经过38轮和52轮竞价触顶，并在与保利、绿地、首开等鏖战100%自持70年和多轮方案评审后，万科最终以总价109亿元斩获海淀永丰18号地和19号地。

其中，18号地块被开发为万科翡翠书院，19号地块也就是此次出让成交的永丰北地块。

2016年12月，北京市国土局官网公布了全国首批全自持租赁项目的地块出让结果，中粮 天恒 首创以57.6亿竞得海淀020地块，万科以50亿元拿下海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地（此后住总退出了该地块的合作），深度保利圆梦北京海淀而大兴黄村地块则被中铁36.75亿元摘得。这四宗地块企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。而且，四宗土地的持有年限与土地出让年限一致，都为70年。

2018年5月，首批企业自持租赁房项目之一万科翡翠书院启动预租，这也是2016年北京提出“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”后，入市的首批“企业自持租赁房”。

根据出租方案，翡翠书院一期提供1290套租赁型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上复式四居室两种户型。其中，90平方米三居室的月租金为1.5-1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3-4万元。最长可租赁10年，且开发商鼓励长租，期间租金不变，但需一次性付清全部租金。如此算来，租户若要租一套万科翡翠书院的房子十年，最少需要180万元，最高可达480万元。

项目最终的市场表现并不是很好，漫长的投资收益曲线，让万科在北京的开发业务几乎停摆。

在拿地仅1年后，住总就从19号地块退出，随后万科也萌生退地念头，最终于2021年折价退还，也就是此次重新拍卖的永丰北地块。

北京海淀新总价地王

开发建设资金量大、收益低、资金回笼慢，在不少业内人士看来，这些是万科不得不折价退地的核心原因。而随着该地块再度上市，其出让条件已进行了改变，土地出让价格也大幅增长。

根据公告，该地块已变为纯商品住宅用地重新拍卖，此次出让起拍价为86亿元，土地合理上限价格103亿元，相较于2016年的起拍价44亿元和上限价格59亿元，几乎翻倍。

今年上半年，海淀区共出让了2宗宅地，一宗为2月22日，港中旅摇中的中关村翠湖地块，成交价28.865亿元，与中海合作开发为西山观复；另一宗为6月4日，海开以79.17亿元底价摘得的永丰南地块，销售指导价为9.3万元/平方米。

此次海淀永丰北地块以89.01亿元总价成交，在北京宅地出让历史上并不多见，其土地总价仅次于1个月前中建智地112亿元拿下的朝阳巨无霸地块。

中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，由于上半年已有多宗地块入市，且周边在售项目仍有库存，同时地块总价较高，因此此次永丰北地块没有出现激烈争抢的局面。

从周边配套来看，永丰北地块周边生活氛围相对成熟，地块紧邻海淀大悦城，南北紧邻新建的中关村三小科技园分校，西北方向是规划建设的西玉河湿地公园，缺点是相较于永丰南来说，距离地铁较远，到16号线永丰站直线距离1.5公里以上。结合地块容积率来看，产品仍旧以低密改善型为主。

永丰是海淀近几年供地的主要区域，这几年新盘扎堆出现的小组团正是永丰北，据克而瑞统计，板块内在售新盘幸福里润园、中海汇德里、中海富华里、栖海澐颂等实际成交均价在8.2-8.3万元/平方米。此次成交地块销售指导价相比板块之前的项目，涨了大约8000元/平方米。

克而瑞研究报告认为，未来9万元/平方米的销售价格能否兑现，取决于后市预期，这个预期不止取决于历史成交数据和板块未来的规划发展，更取决于当下楼市的信心。